Droit de préemption
Faculté reconnue à une personne (commune, locataire, SAFER) de se substituer à l'acheteur dans une vente immobilière, à prix et conditions identiques.
Le droit de préemption est purgé par le notaire lors de toute vente. Plusieurs titulaires peuvent en bénéficier selon le bien et sa localisation : (1) la commune ou l'EPCI dans les zones de droit de préemption urbain (DPU), pour les opérations d'urbanisme ; (2) le locataire d'un logement loué nu, en cas de première vente après un congé pour vendre ; (3) la SAFER pour les terres agricoles et naturelles ; (4) plus rarement, l'État pour les biens d'intérêt patrimonial.
Contexte
La déclaration d'intention d'aliéner (DIA)
Le notaire envoie une DIA à la commune dès le compromis signé. Celle-ci a 2 mois pour répondre (silence vaut renonciation). Si la commune préempte, elle reprend toutes les conditions de la vente — sauf rares cas où elle propose un autre prix, ce qui peut conduire à une procédure d'expertise.
Conséquences pratiques pour le vendeur
Le délai de 2 mois s'ajoute aux 2-3 mois habituels entre compromis et acte authentique. Sur un bien situé en zone tendue (Paris, grandes villes), c'est un risque réel à anticiper dans le calendrier. La préemption effective reste rare en pratique (< 1 % des ventes) mais le délai est systématique.
Vérifiez si le bien est dans une zone de DPU avant la mise en vente : la mairie peut le confirmer. Sur certains projets urbains précis (futurs aménagements), la probabilité de préemption monte significativement.