Nue-propriété
Droit de disposer juridiquement d'un bien sans en avoir l'usage ni les revenus, qui appartiennent à l'usufruitier.
Le nu-propriétaire détient le « titre » du bien mais ne peut ni l'occuper ni le louer tant que dure l'usufruit. Il ne paie pas la taxe foncière (à la charge de l'usufruitier). À l'extinction de l'usufruit (souvent au décès de l'usufruitier), il devient automatiquement plein propriétaire — sans droits de succession sur la réunion de l'usufruit, ce qui en fait un outil de transmission patrimoniale très efficace.
Contexte
Avantages fiscaux
La valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété (selon l'âge de l'usufruitier : 70 % à 50 ans, 50 % à 60 ans, 30 % à 80 ans — barème CGI art. 669). Donner la nue-propriété à ses enfants en gardant l'usufruit permet de transmettre à coût fiscal réduit, et la pleine propriété leur reviendra plus tard sans impôt supplémentaire.
Acheter en nue-propriété
Certains investisseurs achètent uniquement la nue-propriété d'un bien loué (souvent à un bailleur social pour 15-20 ans). Ils paient 60-70 % du prix de la pleine propriété, ne supportent ni taxe foncière ni gestion locative, et récupèrent la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
En IFI, seul l'usufruitier est imposable sur la valeur totale du bien (sauf cas de démembrement légal, comme la réserve d'usufruit du conjoint survivant).