Vice caché
Défaut grave d'un bien immobilier, non apparent au moment de la vente et inconnu de l'acheteur, qui rend le bien impropre à sa destination ou qui aurait modifié l'achat s'il était connu.
Le vice caché est un fondement juridique permettant à l'acheteur, après la vente, de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix (article 1641 du Code civil). Trois conditions cumulatives : (1) le défaut existe au moment de la vente, (2) il est caché (non apparent à un acheteur normalement diligent), (3) il rend le bien impropre à l'usage normal ou aurait modifié la décision d'achat. Exemples : fissures structurelles dissimulées, infiltrations chroniques non visibles, présence d'amiante non signalée.
Contexte
La clause d'exclusion de garantie
Le notaire insère systématiquement dans l'acte une clause excluant la garantie des vices cachés. Cette clause est valide entre particuliers et protège le vendeur — sauf s'il connaissait le défaut et l'a dissimulé sciemment (la mauvaise foi rend la clause inopposable).
Délai d'action
L'acheteur a 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir. C'est pourquoi certains vendeurs gardent leurs documents (diagnostics, factures de travaux, devis refusés) pendant 5 ans après la vente, par prudence.
Si vous connaissez un défaut important, déclarez-le par écrit dans l'acte. Mieux vaut une baisse de prix négociée qu'une action en garantie qui peut traîner pendant des années.